Nos últimos anos, os leilões de imóveis deixaram de ser exclusividade de investidores experientes e passaram a atrair iniciantes em busca de oportunidades de compra com valores abaixo do mercado. Com descontos que podem ultrapassar 50% e a facilidade de lances online, o cenário parece promissor — no entanto, esconde riscos que podem comprometer o bolso e a tranquilidade de quem não se prepara adequadamente.

“O leilão é seguro, mas não é simples. Um erro na análise do edital, das dívidas ou do processo pode transformar um bom negócio em prejuízo”, alerta o advogado Carlos Campi, especialista em Direito Imobiliário com foco em leilões e regularização de imóveis.

Erros que custam caro

De acordo com Campi, iniciantes costumam cometer falhas que impactam diretamente o resultado da compra. Entre os erros mais comuns estão:

• não contar com apoio jurídico especializado;

• ignorar a leitura técnica do edital;

• não verificar a situação legal do imóvel;

• calcular incorretamente os custos totais da aquisição;

• confiar apenas em vídeos e dicas genéricas da internet;

• agir por impulso durante o leilão;

• deixar de analisar o processo judicial ou extrajudicial envolvendo o bem.

Para ilustrar os riscos, o advogado relata um caso real:
“Um cliente arrematou um imóvel e, depois da compra, recebeu uma cobrança de R$ 70 mil em taxas condominiais. Estava tudo no edital, mas ele não consultou um advogado antes.”

Dívidas e ocupações: os riscos invisíveis

Dois fatores costumam surpreender quem entra nesse mercado sem orientação:

1. Dívidas ocultas
Nem todas as pendências são automaticamente extintas após a arrematação. IPTU, cotas condominiais e até processos judiciais podem recair sobre o comprador, dependendo do tipo de leilão e das regras previstas no edital.

2. Imóveis ocupados
Boa parte dos imóveis é vendida ainda com ocupantes. A desocupação pode exigir ação judicial, além de tempo e custos adicionais.

“A retirada dos ocupantes pode levar meses e gerar desgaste emocional. Por isso, é fundamental avaliar quem mora no imóvel e buscar apoio profissional desde o início”, explica Campi.

Leilão judicial ou extrajudicial: qual é mais seguro?

A segurança da compra varia conforme a modalidade:

Leilão judicial

• ocorre sob supervisão do Judiciário;

• dívidas costumam ser sub-rogadas no valor da arrematação;

• a desocupação acontece dentro do próprio processo.

Leilão extrajudicial

• tem como base contratos de alienação fiduciária;

• algumas dívidas podem permanecer vinculadas ao imóvel;

• a desocupação pode exigir ação judicial separada.

“O edital não esconde nada, mas é técnico. O problema é que muitos compradores não sabem interpretá-lo corretamente”, reforça o advogado.

Como investir com segurança

Para quem deseja entrar nesse mercado com mais tranquilidade, três medidas são essenciais:

1. buscar informação de qualidade sobre leilões e legislação;

2. aprender a interpretar editais e documentos técnicos;

3. contar com assessoria jurídica especializada.

O acompanhamento profissional deve estar presente desde o início:

• antes do lance: análise de riscos;

• durante o leilão: orientação estratégica;

• depois da compra: regularização da posse e desocupação legal.

“Com preparo e orientação, mesmo quem nunca comprou pode fazer boas aquisições em leilões”, conclui Campi.