A paisagem urbana de Santos passou por profundas transformações ao longo das últimas décadas. Um levantamento elaborado pela Secretaria de Obras e Edificações (Seobe) mostra como a verticalização residencial moldou a Cidade entre 1956 e 2022, período em que foram registrados cerca de 43 mil imóveis construídos na área insular.

O estudo “Perfil da Produção Imobiliária em Santos – Verticalização Residencial” reúne gráficos, mapas e imagens que retratam a evolução urbana santista ao longo de 67 anos. Os dados apontam que os imóveis construídos até 1956 somavam cerca de 5 milhões de metros quadrados. Atualmente, o total se aproxima de 30 milhões de metros quadrados — sendo 75% destinados ao uso residencial e 57% compostos por edifícios com unidades empilhadas.

A pesquisa foi desenvolvida com base no cadastro fiscal imobiliário do município, disponibilizado em 2024 em planilhas e arquivos de georreferenciamento. O material completo está disponível no portal oficial da Prefeitura de Santos.

Segundo a secretária de Obras e Edificações, Larissa Oliveira Cordeiro, o levantamento busca oferecer suporte técnico para futuras atualizações das legislações urbanísticas e edilícias.

“A pesquisa tem o objetivo de amparar estudos técnicos que visem desenvolver e aprimorar as leis urbanísticas e edilícias, que impõem regras para novas construções ou reformas no solo urbano e em edificações”, afirmou.

Ela destaca ainda que o material também contribui para ampliar a participação popular nos debates sobre o desenvolvimento urbano da Cidade.

Santos lidera número de apartamentos no Brasil

Dados do Censo Demográfico 2022, do IBGE, mostram que Santos possui a maior proporção de apartamentos em relação a outros tipos de moradia no Brasil. Atualmente, 67,1% dos domicílios da Cidade são apartamentos.

Apesar da fama dos grandes edifícios da orla, boa parte das construções verticais santistas é formada pelos chamados “predinhos”, edifícios baixos de dois a quatro andares, geralmente sem elevador. O estudo contabiliza 3.343 construções desse tipo incorporadas à paisagem urbana.

Muitos desses imóveis possuem corredores laterais extensos e diversas entradas para apartamentos, características marcantes de bairros tradicionais da Cidade.

Para o arquiteto Gléssio Cagnoni, chefe do Departamento de Controle do Uso e Ocupação do Solo e Segurança de Edificações (Deconte), o estudo ajuda a compreender o impacto direto das leis na forma de morar e construir em Santos.

“O estudo reflete a importância de conhecermos nossa cidade para a formulação de diversas políticas públicas, mostrando o impacto direto das leis na forma de morar e construir”, destacou.

Leis urbanísticas impulsionaram crescimento vertical

O levantamento também mostra como as mudanças nas legislações urbanísticas influenciaram diretamente o crescimento da verticalização.

O Decreto-Lei 403, de 1945, permitia construções de até 17 andares no Centro e nas avenidas próximas à orla. Já nas quadras da praia, o limite era de 12 andares, enquanto outras regiões da Cidade podiam ter apenas três pavimentos.

Esse cenário mudou em 1968, com o Plano Diretor Físico, que ampliou o potencial construtivo em diversas áreas de Santos.

Segundo o arquiteto Diogo Damásio, responsável pela pesquisa, atualmente a altura dos edifícios é limitada principalmente pelas normas federais ligadas ao Plano de Proteção da Base Aérea de Santos.

O estudo também revela mudanças importantes na configuração dos prédios ao longo do tempo. Edifícios antigos costumavam ter áreas comerciais no térreo e jardins de acesso. Já os empreendimentos mais recentes priorizam garagens e áreas de lazer integradas ao embasamento das torres residenciais.

Casas sobrepostas marcou os anos 2000

Outro dado curioso identificado pela pesquisa foi o crescimento expressivo das chamadas casas sobrepostas entre 2004 e 2008, especialmente nos bairros Embaré, Marapé, Aparecida e Campo Grande.

A obrigatoriedade de vagas de garagem também mudou ao longo dos anos. Entre 1968 e 2022, os empreendimentos precisavam oferecer ao menos uma vaga por apartamento. Antes disso, a regra previa apenas uma vaga para cada três unidades. Desde 2022, as vagas deixaram de ser obrigatórias para novos empreendimentos residenciais em geral.